编号│易居房产·张涛律师团队案例库FC428总第772
编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部
儿子主张借父亲名义购买房改房，在父亲已故继母否认的情况下不能提供直接、客观证据证明借名买房合意的，存在极大的败诉风险！
合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在借名买房合同纠纷案件中，主张存在口头借名买房约定的一方，在对方否认的情况下，应提供直接、客观证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
张某与姚某1980年11月6日结婚，双方均系再婚。姚某再婚前生育两男两女，分别为姚1、姚2、姚3、姚4。张某与姚某婚后未生育子女。姚某于2007年5月23日死亡，姚某的父母均早于姚某死亡。
涉案房屋原系姚某单位分配其居住的公房。1996年6月30日，姚2配偶李某代姚某（乙方）与某军队离休退休干部安置办公室（甲方）签订出售协议，约定将涉案房屋出售予姚某，房价16 166.36元，该房价计算了姚某与张某二人共计66年的工龄优惠。1999年8月24日，由姚2实际出资，以姚某之名支付购房款14 806.65元。2000年，房屋产权登记在姚某名下。该房屋自1988年开始由姚2及配偶实际居住使用至今，姚某与张某未曾在涉案房屋内居住。2012年根据单位政策上述购房款14 806.65元全额退回，实际由张某领取。2021年，姚2提起本案诉讼，请求：1.要求依法确认我与姚某的口头借名购买涉案房屋的合同有效；2、依法判令由张某与姚1、姚3、姚4配合将涉案房屋登记过户至我名下。
这是一起本诉争议之前签约购买已25年，实际连续居住了33年，发生在家人之间【儿子（借）父亲（名义）买房】的房屋买卖合同纠纷案件，法院的裁判结果，您认同吗？原告姚2诉称存在以下事实且经法院查证属实确无争议，当然，这也都是对原告姚2有利的：1.签约，房屋出售协议由姚2配偶李某代姚某签订；2.出资，购房款14 806.65元由姚2实际出资、支付；3.实际居住，房屋自1988年开始（至本案诉讼已33年）由姚2及配偶持续实际居住使用，姚某与张某未曾在房屋内居住；4.购房款的退回及领取，2012年姚某(2007年5月23日死亡)单位根据政策将购房款14 806.65元全额退回，实际由张某领取（未返还姚2）。姚2主张于1996年9月30日与姚某口头约定，借用姚某之名购买涉案房屋，姚1、姚3、姚4表示事实（即借名买房）属实且同意姚2的诉请（即愿意配合将涉案房屋登记过户至姚2名下）。
被告张某辩称：1.我与姚某就涉案房屋与姚2之间不存在任何形式的借名买房合同关系。2.姚2主张借名买房合同关系，没有提供合法有效的证据。3.前诉【编者注：本处前诉指2017年张某为原告发起的以姚1、姚2、姚3、姚4为被告的法定继承纠纷案，该案目前被发回重审尚未有生效判决，本诉系姚2在前诉发回重审期间向张某提起的借名买房合同纠纷诉讼】案件中姚2均主张我、姚某将该房屋给其所有，但是也没有提供足以证明之间存在赠与关系的证据，现在又就同一房屋，主张我、姚某之间存在借名买房法律关系，明显可以看出姚2在虚假陈述，属于恶意诉讼。4.房屋属于我与姚某的夫妻共同财产，房屋的产权没有争议。法院认为，姚2主张与姚某就涉案房屋存在借名买房合同关系，张某对此不予认可，姚2对其主张的借名买房合同成立并生效之事实负有举证责任。姚2所主张的口头约定事实是指上述签订出售协议当天，其打电话向姚某、张某询问是否购买涉案房屋，姚某、张某均表示同意由其购买，但该事实未得到张某的认可，姚2未能就其主张的口头约定事实向法院提供直接、客观证据证明。结合案件其他事实和证据，法院认为姚2提供的证据，尚不足以证明其所主张的借名购房合同关系事实，故对其主张合同有效并基于合同关系提出的诸项诉讼请求判决均不予支持。
案例评述：本案，法院判决驳回姚2诉讼请求（确认口头借名购买涉案房屋的合同有效并判令登记过户），理由是证据不足。鉴于该案争议较大，目前尚未检索到本诉及前诉法律程序终结和最终裁判结果（编者注：本判例系通过公开渠道获取，感兴趣者可自行检索），暂不便亦不宜过多展开，故本文仅从该判例已披露案情出发就实务中借名买房案件个别相关法律问题抛砖引玉，供有兴趣者思考研判。1.案涉房屋性质的特殊性。案涉房屋非普通商品住房，系姚某原单位即部队分配其承租使用（实际一直由姚2夫妻居住使用）的公房经房改出售折算了姚某、张某工龄后由姚2出资购买的房改房。那么问题来了：子（女）出资使用父母工龄优惠以父（母）名义购买的房改房产权归谁所有？政策性房改房能否借名购买？2.借名买房合同纠纷案件举证责任的分配。原则上，在借名买房合同纠纷案件中，主张存在口头借名买房约定的一方，在对方否认的情况下，应提供直接、客观证据证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。问题是：本案姚2主张借名买房的证据是否达到了直接、客观的证明标准，是否形成了完整证据链？本案的举证责任该如何合理分配?3.工龄优惠、购房出资和购房对价问题。案涉房屋1996年签约时折算了姚某与张某二人共计66年的工龄优惠，购房款14 806.65元由姚2在1996年实际出资、支付，2012年姚某单位根据政策将购房款14 806.65元全额退回，实际由张某领取，并未返还姚2。那么，1999年姚2的14 806.65元出资性质该如何认定？2012年姚某单位全额退回实际由张某领取的14 806.65元款项性质如何认定？案涉房屋购买时的对价究竟是什么，如何认定？4.本诉原告借名买房、未及时变更产权事实主张和被告实际居住使用、垫资购房未还款等辩解的合理性判断。姚2主张在1996年与姚某存借名买房的口头约定，且自1988年开始即由其及配偶持续实际居住使用，即据本案2021年诉争签约购买已25年，实际连续居住了33年，姚某虽在2007年去世，张某虽系继母，但此前家庭关系良好，自己法律意识不强，故没有及时变更产权。张某否认其、姚某与姚2存在借名买房合同关系，辩称房屋是基于姚某与姚2的父子关系，考虑到姚2的实际居住情况，才让其长期居住使用的。原告说述事实主张和被告关于实际居住使用、垫资购房未还款等辩解，哪个更具合理性？5.本案诉争的缘起及双方诉辩的稳定性对案件结果的影响。本案2021年诉争发生时，据签约购买已25年，姚2夫妻也在案涉房屋实际连续居住了33年；姚某2007年去世，张某虽系继母，但原被告双方一直相安无事，截止前诉2017年继承案件发生已长达是10年之久。如此看来姚2所述此前家庭关系良好是基本可信的，但有关该房屋的占有、使用、分割等矛盾纷争也是实实在在的，该房屋目前相比购买时存在巨幅升值也即争议标的价值巨大客观的。关于双方的诉辩主张，总体看张某一方相对稳定一致，但姚2在前诉与本诉所述显然有出入且对己不利，前诉中姚2曾主张过该房屋是姚某、张某对其赠与，认为已经成立并生效，本诉又主张是借名买房，姚2不可回避且应该对此矛盾之处作出合理解释，否则将承担不利后果。以上问题，后续将推出系列文章分享。本诉法院的裁判结果，您认同吗？对于这样的案件，应该怎样判决公平合理呢？欢迎留言发表高见或加团队助理微信进一步交流。有关借名买房专题，团队此前已梳理并做了系列文章分享，在此不再赘述。文后延展阅读部分附有部分相关文章，仅供交流学习参考。更多“借名买房”相关文章及链接（点击标题可阅读全文）：
裁判要旨：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。对于标的为直管公有住宅（承租权）的单位福利分房，分房资格的确认是单位内部按照一定条件加以确定的，该资格是基于分房对象的职务、工龄等因素，其本身具有人身依附性，且房屋分配的是房屋使用权，并不具有财产价值，分房单位对于分房资格不允许转让。基于此，法院不支持当事人分房资格赠与的主张。裁判要旨：近年来，借名买房以及与借名买房有关的纠纷呈井喷的形势出现。这与房地产市场的繁荣与发展，以及国家对于房地产市场的调控不无关系。那么何为借名买房？如何界定借名买房中的法律关系？法院又是如何认定借名买房中的实际权利人的？...本文希望从实际案例出发对借名买房相关法律问题进行探析。裁判要旨：借名买房争议中一直存在一对矛盾，即不动产登记簿上记载的不动产权属状况与事实上的不动产权属情况之间的矛盾。虽然法律意在发现事实，但是出于效率、成本和可行性的考虑，我国不动产物权变动以登记生效为原则，以登记对抗为例外——不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明，事实上的所有权人如果想要证明房屋为其所有要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任。这种举证责任因为不动产登记簿属于官方书面证据而需进一步加强，如果作为举证人的借名人不能证明其与被借名人之间存在代持协议，那么借名人不仅要证明购买房屋的钱款由其出资，还要证明这部分出资既不是赠与也不是借贷，后者的证明关键在于房屋购买后是否由借名人占有和控制。裁判要旨：在房屋限购的背景下，借名买房往往由此产生，借名买房是指由借名人实际出资，以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，并与出名人达成协议，对房屋归属与过户登记等事项作出约定。借名买房的实际权利人和登记人不一致，导致实践中纠纷频发。下面笔者就从团队近期所办的一件合同纠纷案说起，通过对案情、相关法律条文的梳理，探讨一下借名买房合同纠纷诉讼案件中的管辖法院如何确定的问题。裁判要旨：团队近期代理一起借名买房合同纠纷诉讼案件，曾撰文就对方（被告、出名人）提出的管辖权异议相关问题进行分析《“借名买房”合同纠纷诉讼案件管辖法院如何确定？》一审法院采纳了我方（原告、借名人）意见，驳回了被告提出的管辖权异议；被告不服提起上诉。近日，二审法院又采纳了我方关于正确理解和认识不动产交付问题的意见观点，驳回了对方对管辖权异议的上诉，维持原裁定。在此分享我方在本案中对管辖权争议焦点问题即“不动产交付”该如何正确认识理解这一话题。裁判要旨：对于借名人与出名人之间是存在赠与关系还是存在借名买房合同关系，法院审判案件时从案涉购房款的支付主体、购房契税及费用的交纳主体、案涉房屋的装修费用的承担主体等事实因素综合判断，查明涉案房屋的实际权利人，继而判断出名人与借名人之间房屋转让行为是否属于赠与性质，侵害到债权人的权益。裁判要旨：出名人明知登记在名下的房产系代他人持有，未经他人同意擅自将房产过户登记并进行抵押借款套现，数额巨大，拒不偿还借款消除抵押，致使房产无法过户至借名人名下，拒不退还房产，构成侵占罪。裁判要旨：借名买房合同，是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，双方对房屋归属与过户登记等事项作出约定的合同。生活中，由于各种各样的原因，借名买房的现象时有发生，因借名买房产生的合同纠纷也时常发生，借名买房签订的合同效力成为大家关注的热点。周口市中级法院法官朱雪华、法官助理申亮亮结合审判实践，就不同情形下的借名买房合同效力进行分析。在行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情形下，借名买房合同的效力需要结合借名买房的原因去判断。对此，朱雪华、申亮亮结合借名买房发生的原因，依据民法典的相关规定，对常见的借名买房情形进行分析。裁判要旨：为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。裁判要旨：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋所有权证书作为不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。当事人签署的借名买房《协议书》属于内部协议，不能对抗房管部门的产权登记情况。裁判要旨：借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等证件资料的持有保管以及对于借名购房有无合理解释。在特定关系人之间借名买房法律关系的认定标准中，各方均可能对购房款支付、房屋占有使用及证件资料保管持有存在相对合理的理由，借名行为是否合理往往成为最大的争议焦点。裁判要旨：尽管不存在书面的借名买房协议，但是有充分的证据证明房产首期房款、按揭款、还款以及其他相关款项等实际由借名人支付，与房屋相关的合同、房产证、票据等文件的签署和原件由借名人持有，以及房屋的交付、装修、实际居住使用等事实，则可认定借名人与被借名人形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系，房屋所有权不归被借名人所有，而应归借名人所有。裁判要旨：法院一般会根据当事人协议约定的内容，以及后续交纳房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋、支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况，综合判定双方之间是否存在借名买房关系。裁判要旨：法院对借名买房的认定，一般有书面约定的，协议内容需为双方真实意思表示且不存在合同无效的情形；双方为口头约定的，应当结合案涉房屋的购买出资、占有居住、交易凭据资料持有、借名买房的原因等事实判断双方真实的意思表示，综合判定借名买房合同关系是否成立。裁判要旨：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据当事人的举证情况，不足以证明涉案房屋首付款的支付及贷款偿还的具体情况，法院难以确信当事人之间确实有借名买房关系。裁判要旨：借名人主张借名购买涉案房产，要求被借名人协助办理过户手续，提交了《关于房屋产权说明》佐证，结合借名人支付涉案房产首付款、定期偿还房贷，且涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、相关还款凭证、产权证等重要资料的原件均由借名人持有保管，借名人一直在该房屋居住等情况，法院可以认定借名买房事实成立。裁判要旨：不动产物权原则上以登记为生效要件，但并不意味着物权这一私权利是由政府登记机构赋予的。私权利本来是权利人的，登记只是政府部门的确认。除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，应依赖于审查基础民事法律关系，查明真实的权利状态。本案郑某对二审生效判決不服，向高院申请再审，高院指令二审法院再审。再审最终改判结果如何，到底是借名买房，还是房产赠予或住房奖励？。裁判要旨：在合同履行过程中，签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权，但是，该项权利的行使也不得超过合理期限。如一方的抗辩既不符合客观事实，也不符合常理，则不会被法院采信。
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